logo
Ссылка на Boomstarter

Как купить квартиру в кризис и стоит ли это делать?

Как купить квартиру в кризис и стоит ли это делать?

Покупка квартиры – это важное событие в жизни каждого человека. Можно обходиться без машины, отказаться от путешествий, развлечений и экономить на всем подряд, даже на еде и одежде, но без собственного жилья обойтись практически не возможно. Собственное жилье – это не только место, где человек спит, отдыхает, готовит себе еду, моется, хранит свои вещи, но это прежде всего уголок мира, в котором человек пытается реализовать свое представление о счастливой жизни, это наше пристанище, наш маленький рай.

Собственная квартира – это желанное приобретение. Но от желания до конечной цели нас, как это часто бывает, отделяет высокая стоимость. Да, покупка недвижимости для большинства людей – это очень трудная, подчас неразрешимая задача, которую, тем не менее, решать приходится. И особенно сложной эта задача становится во время финансового и экономического кризиса, когда ставки по кредитам запредельно высокие, а надежность застройщиков, которые вот-вот готовы обанкротиться, вызывает сомнение,

Что же делать в этой ситуации? Начну, пожалуй, с собственного примера. В далеком 2009 году разразился так называемый мировой финансовый кризис. Причем, одной из причин этого кризиса был «мыльный пузырь» на рынке недвижимости США – люди и компании брали кредиты, покупали на эти деньги недвижимость, которая из-за этого росла в цене. Поскольку она росла, другие люди тоже покупали недвижимость в расчете на получение прибыли. В результате, стоимость жилья превратилась в инструмент спекуляций и значительно превышала реальные затраты на материалы и работу подрядчиков. И в один прекрасный момент вся эта пирамида рухнула, оставляя за собой разорившихся инвесторов, владельцев жилья с непогашенными кредитами и банки с нехваткой ликвидности, которым эти кредиты не отдали. Чтобы восполнить нехватку живых денег, банки стали продавать акции, обрушив финансовые рынки, что мы с вами и наблюдали.

Вот в такой ситуации я планировал покупку своей первой квартиры, естественно однокомнатной, так как на большее рассчитывать не приходилось. Мне было 23 года, опыт работы меньше года, наличных средств было мало. Да, кое-какие сбережения были, но этого было явно недостаточно. Так что, нужен был кредит. Ставки по ипотечным кредитам были, не сказать, что очень высокие 12-14%, но ипотечные кредиты давали только под квартиры в уже построенных домах. Да и не все банки соглашались дать кредит молодому неопытному специалисту с невысокой зарплатой.

Получалась интересная ситуация. Готовые однокомнатные квартиры, под которые давали ипотечные кредиты, стоили 1,3–1,4 миллиона рублей – для меня слишком дорого. Еле хватало на первоначальный взнос, да и выплаты процентов получались слишком большими. Оставалось смотреть первичный рынок. Многие застройщики во время кризиса значительно снизили цены, чтобы хоть как-то выжить. Квартиры продавали от 700 тыс. рублей, и это были не какие-то гостинки, а настоящие однокомнатные квартиры площадью от 28 до 35 м2. Это был единственный шанс, но это был и очень большой риск. Многие квартиры продавались в домах, которым так и не суждено было быть достроенными. Так, в рекламе упоминался строящийся 17-этажный дом, а на месте этого дома стояло двухэтажное здание с вполне законченной крышей, в котором площади были сданы под офисы. Кроме этого, рассчитывать можно было только на потребительский кредит, а тут уже ставки были повыше 18-19 %.

Так или иначе, три месяца поисков вечерами после работы и в выходные дни увенчались успехом. Я купил квартиру в строящемся доме с черновой отделкой, и через два года уже вместе с женой мы стали новоселами. К слову сказать, во время кризиса все дешевые квартиры были раскуплены, цены на недвижимость подросли, и сейчас эта квартира стоит практически в два раза дороже – даже с учетом инфляции получилось довольно выгодное вложение средств.

Какие выводы я сделал из этой истории? Во-первых, в таком деле, как покупка недвижимости, никакие общие рассуждения не пригодны. Нужно смотреть конкретные варианты, выезжать на объекты, выполнять расчеты, общаться с банками и застройщиками. Помните главное правило умного инвестора – всегда понимать сколько, на какой срок и для чего делать инвестиции. Во-вторых, как это ни парадоксально, именно в кризис появляется шанс не просто купить квартиру, но сделать это с выгодой. Так, те, кто вкладывался в недвижимость в 98-99 годах, когда квартиры стоили всего в десять раз дороже компьютеров и одинаково с машинами, в итоге оказались в большом выигрыше.

И вот в 2014 году на фоне западных санкций и эмбарго на ввоз зарубежных товаров вместе с обвалом российского рубля в стране со скоростью молнии разразился новый экономический кризис. Кризис очень болезненный, неприятный, вскрывающий многие болячки нашей еще молодой неокрепшей экономики. И снова по причине своей дороговизны и низкой ликвидности в особой ситуации оказался рынок недвижимости.

Особенностей проявилось несколько. С одной стороны, при умопомрачительном росте цен на многие товары (автомобили, фрукты, лекарства) номинальная стоимость недвижимости осталась практически неизменной, а это значит, что реальная цена квартир снизилась, и они вроде как стали доступнее. С другой стороны, в декабре 2014 года Банк России поднял ключевую ставку до 17%, ставки по ипотечным кредитам выросли, уменьшив тем самым возможности населения в приобретении квартир. Более того, значительно выросли и ставки по рублевым вкладам (в некоторых банках они доходили до 21%), поэтому выгоднее стало открыть депозит, нежели вкладывать деньги в застывшую недвижимость.

В итоге квартиры стали более доступными для людей с деньгами, имеющих возможность оплатить всю стоимость сразу, и стали менее доступными для тех, кому для покупки нужен кредит. Но и при наличии денег особого желания вкладывать их в недвижимость не возникает – зачем покупать низколиквидный актив, цена которого не увеличивается, когда можно просто открыть вклад в банке под 14-15%, причем без всякого риска. Получается интересная логическая цепочка: по причине дорогого кредита квартиры не покупают, поэтому цены не растут, а так как цены не растут, то квартиры опять-таки не покупают. Замкнутый круг.

Но отсутствие фактического спроса на недвижимость вовсе не означает, что она никому не нужна. Просто многие люди, может быть, и вы тоже, отложили покупку квартиры до лучших времен, до более подходящего момента. А теперь попробуйте представить, что произойдет, когда все массово поверят, что такой момент настал – потенциальная энергия возможного роста цен в этом случае очень велика. И пока мы с вами радуемся тому, как прирастает процентами наш депозит, наиболее интересные и выгодные варианты с рынка недвижимости потихонечку исчезают.

Что делать в этой ситуации, стоит спешить с покупкой квартиры или нет? Мое личное мнение в этом вопросе следующее. Если вы нацелились на покупку вторичной недвижимости, торопиться не стоит. Ставки по кредитам еще слишком высоки, даже после снижения ключевой ставки до 14%, а стоимость готовых квартир часто завышена и не соответствует реальному положению дел на рынке. Ежели вы присмотрели квартиру в строящемся доме, то здесь лучше не откладывать дело в долгий ящик. Во-первых, покупка новостройки, как правило, является выгодной сделкой – все-таки застройщики хотят быстрее вернуть свои вложения и поэтому ведут более адекватную ценовую политику. Во-вторых, буквально на днях правительство одобрило субсидирование ипотечных кредитов под приобретение жилья именно на первичном рынке, так что купить новостройку стало проще.

Каков же итог столь долгих рассуждений? Кризис – это не только испытание и проверка на прочность, это еще и возможность осуществить выгодную инвестицию, в том числе и в недвижимость. Но кризисы бывают разные, поэтому и реакция на них может быть различной – иногда стоит принимать решение практически мгновенно, выхватывая из рук судьбы привлекательный вариант, а иногда лучше подождать и не торопиться с вложением. В любом случае нужно помнить, что покупка квартиры – это сделка не на год или два, это долгосрочной вложение, которое с течением времени обязательно окупится.

в начало раздела

812

Обсуждение (0)

Авторизуйтесь, чтобы
оставить комментарий.
Оставьте свой комментарий





Предзаказ basket_put

Оставить заявку на приобретение настольной версии игры "Инвестиция" со скидкой можно на сайте boomstarter.ru

Обратная связь

Задать любой интересующий вопрос по игре "Инвестиция" можно на странице Форма обратной связи. Обязательно напишите нам, если нашли ошибку или у вас есть интересное предложение по улучшению игры

Умный инвестор