logo

Как купить квартиру в кризис и стоит ли это делать?

Как купить квартиру в кризис и стоит ли это делать?

Покупка квартиры – это важное событие в жизни каждого человека. Можно обходиться без машины, отказаться от путешествий, развлечений и экономить на всем подряд, даже на еде и одежде, но без собственного жилья обойтись практически не возможно. Собственное жилье – это не только место, где человек спит, отдыхает, готовит себе еду, моется, хранит свои вещи, но это прежде всего уголок мира, в котором человек пытается реализовать свое представление о счастливой жизни, это наше пристанище, наш маленький рай.

Собственная квартира – это желанное приобретение. Но от желания до конечной цели нас, как это часто бывает, отделяет высокая стоимость. Да, покупка недвижимости для большинства людей – это очень трудная, подчас неразрешимая задача, которую, тем не менее, решать приходится. И особенно сложной эта задача становится во время финансового и экономического кризиса, когда ставки по кредитам запредельно высокие, а надежность застройщиков, которые вот-вот готовы обанкротиться, вызывает сомнение,

Что же делать в этой ситуации? Начну, пожалуй, с собственного примера. В далеком 2009 году разразился так называемый мировой финансовый кризис. Причем, одной из причин этого кризиса был «мыльный пузырь» на рынке недвижимости США – люди и компании брали кредиты, покупали на эти деньги недвижимость, которая из-за этого росла в цене. Поскольку она росла, другие люди тоже покупали недвижимость в расчете на получение прибыли. В результате, стоимость жилья превратилась в инструмент спекуляций и значительно превышала реальные затраты на материалы и работу подрядчиков. И в один прекрасный момент вся эта пирамида рухнула, оставляя за собой разорившихся инвесторов, владельцев жилья с непогашенными кредитами и банки с нехваткой ликвидности, которым эти кредиты не отдали. Чтобы восполнить нехватку живых денег, банки стали продавать акции, обрушив финансовые рынки, что мы с вами и наблюдали.

Вот в такой ситуации я планировал покупку своей первой квартиры, естественно однокомнатной, так как на большее рассчитывать не приходилось. Мне было 23 года, опыт работы меньше года, наличных средств было мало. Да, кое-какие сбережения были, но этого было явно недостаточно. Так что, нужен был кредит. Ставки по ипотечным кредитам были, не сказать, что очень высокие 12-14%, но ипотечные кредиты давали только под квартиры в уже построенных домах. Да и не все банки соглашались дать кредит молодому неопытному специалисту с невысокой зарплатой.

Получалась интересная ситуация. Готовые однокомнатные квартиры, под которые давали ипотечные кредиты, стоили 1,3–1,4 миллиона рублей – для меня слишком дорого. Еле хватало на первоначальный взнос, да и выплаты процентов получались слишком большими. Оставалось смотреть первичный рынок. Многие застройщики во время кризиса значительно снизили цены, чтобы хоть как-то выжить. Квартиры продавали от 700 тыс. рублей, и это были не какие-то гостинки, а настоящие однокомнатные квартиры площадью от 28 до 35 м2. Это был единственный шанс, но это был и очень большой риск. Многие квартиры продавались в домах, которым так и не суждено было быть достроенными. Так, в рекламе упоминался строящийся 17-этажный дом, а на месте этого дома стояло двухэтажное здание с вполне законченной крышей, в котором площади были сданы под офисы. Кроме этого, рассчитывать можно было только на потребительский кредит, а тут уже ставки были повыше 18-19 %.

Так или иначе, три месяца поисков вечерами после работы и в выходные дни увенчались успехом. Я купил квартиру в строящемся доме с черновой отделкой, и через два года уже вместе с женой мы стали новоселами. К слову сказать, во время кризиса все дешевые квартиры были раскуплены, цены на недвижимость подросли, и сейчас эта квартира стоит практически в два раза дороже – даже с учетом инфляции получилось довольно выгодное вложение средств.

Какие выводы я сделал из этой истории? Во-первых, в таком деле, как покупка недвижимости, никакие общие рассуждения не пригодны. Нужно смотреть конкретные варианты, выезжать на объекты, выполнять расчеты, общаться с банками и застройщиками. Помните главное правило умного инвестора – всегда понимать сколько, на какой срок и для чего делать инвестиции. Во-вторых, как это ни парадоксально, именно в кризис появляется шанс не просто купить квартиру, но сделать это с выгодой. Так, те, кто вкладывался в недвижимость в 98-99 годах, когда квартиры стоили всего в десять раз дороже компьютеров и одинаково с машинами, в итоге оказались в большом выигрыше.

И вот в 2014 году на фоне западных санкций и эмбарго на ввоз зарубежных товаров вместе с обвалом российского рубля в стране со скоростью молнии разразился новый экономический кризис. Кризис очень болезненный, неприятный, вскрывающий многие болячки нашей еще молодой неокрепшей экономики. И снова по причине своей дороговизны и низкой ликвидности в особой ситуации оказался рынок недвижимости.

Особенностей проявилось несколько. С одной стороны, при умопомрачительном росте цен на многие товары (автомобили, фрукты, лекарства) номинальная стоимость недвижимости осталась практически неизменной, а это значит, что реальная цена квартир снизилась, и они вроде как стали доступнее. С другой стороны, в декабре 2014 года Банк России поднял ключевую ставку до 17%, ставки по ипотечным кредитам выросли, уменьшив тем самым возможности населения в приобретении квартир. Более того, значительно выросли и ставки по рублевым вкладам (в некоторых банках они доходили до 21%), поэтому выгоднее стало открыть депозит, нежели вкладывать деньги в застывшую недвижимость.

В итоге квартиры стали более доступными для людей с деньгами, имеющих возможность оплатить всю стоимость сразу, и стали менее доступными для тех, кому для покупки нужен кредит. Но и при наличии денег особого желания вкладывать их в недвижимость не возникает – зачем покупать низколиквидный актив, цена которого не увеличивается, когда можно просто открыть вклад в банке под 14-15%, причем без всякого риска. Получается интересная логическая цепочка: по причине дорогого кредита квартиры не покупают, поэтому цены не растут, а так как цены не растут, то квартиры опять-таки не покупают. Замкнутый круг.

Но отсутствие фактического спроса на недвижимость вовсе не означает, что она никому не нужна. Просто многие люди, может быть, и вы тоже, отложили покупку квартиры до лучших времен, до более подходящего момента. А теперь попробуйте представить, что произойдет, когда все массово поверят, что такой момент настал – потенциальная энергия возможного роста цен в этом случае очень велика. И пока мы с вами радуемся тому, как прирастает процентами наш депозит, наиболее интересные и выгодные варианты с рынка недвижимости потихонечку исчезают.

Что делать в этой ситуации, стоит спешить с покупкой квартиры или нет? Мое личное мнение в этом вопросе следующее. Если вы нацелились на покупку вторичной недвижимости, торопиться не стоит. Ставки по кредитам еще слишком высоки, даже после снижения ключевой ставки до 14%, а стоимость готовых квартир часто завышена и не соответствует реальному положению дел на рынке. Ежели вы присмотрели квартиру в строящемся доме, то здесь лучше не откладывать дело в долгий ящик. Во-первых, покупка новостройки, как правило, является выгодной сделкой – все-таки застройщики хотят быстрее вернуть свои вложения и поэтому ведут более адекватную ценовую политику. Во-вторых, буквально на днях правительство одобрило субсидирование ипотечных кредитов под приобретение жилья именно на первичном рынке, так что купить новостройку стало проще.

Каков же итог столь долгих рассуждений? Кризис – это не только испытание и проверка на прочность, это еще и возможность осуществить выгодную инвестицию, в том числе и в недвижимость. Но кризисы бывают разные, поэтому и реакция на них может быть различной – иногда стоит принимать решение практически мгновенно, выхватывая из рук судьбы привлекательный вариант, а иногда лучше подождать и не торопиться с вложением. В любом случае нужно помнить, что покупка квартиры – это сделка не на год или два, это долгосрочной вложение, которое с течением времени обязательно окупится.

в начало раздела

867

Обсуждение (0)

Авторизуйтесь, чтобы
оставить комментарий.
Оставьте свой комментарий





Заказ basket_put

Оставить заявку на приобретение настольной версии игры "Инвестиция" можно

  • через форму заказа,
  • по телефону +7(913)-843-02-30
  • по электронной почте
    mail@smart-investor.biz
  • Умный инвестор

Обратная связь

Задать любой интересующий вопрос по игре "Инвестиция" можно на странице Форма обратной связи. Обязательно напишите нам, если нашли ошибку или у вас есть интересное предложение по улучшению игры

Умный инвестор